【以案释法】未取得预售许可情况下对外销售的商品房，购房款是否可以退回吗？

【案情简介】

2022年6月20日，张某某与宜春市某房地产开发公司（以下简称开发商）签订商品房预售认购书，张某某购买位于宜春市南池路某商品房小区的房屋一套，张某某与开发商签订认购书，并支付开发商2万元，约定2022年7月20日之前网签《商品房买卖合同》。时至2022年7月20日，开发商未取得预售许可证，无法与张某某签订《商品房买卖合同》，因此双方发生纠纷，张某某以开发商事前无商品房预售许可证，也未将该事实告知他，事后开发商仍然没有取得预售许可证，以开发商违反约定未取得预售许可证对外销售商品房为由，要求开发商退回已付购房款定金及利息。

【调查与处理】

买卖双方经过多次沟通无果，张某某通过12345热线向宜春市住建局提出诉求。2022年7月市住建局到该项目售楼现场进行调查。核实了该项目存在在建楼栋在未取得预售许可证情况下，自6月份开始，以先登记先选房源的认筹活动，向多名意向购房人收取购房款定金。经市住建局分析研判，在征得双方当事人一致同意的情况下，买卖双方在市住建局房地产业调解办公室进行了调解。经市住建局调解，双方自愿达成调解协议: 开发商自愿退还张某某2万元购房款定金。

【法律分析】

虽然买卖双方在购房前签订了《房屋认购协议书》文书，对双方交易房屋有关事宜进行初步确认。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，商品房预售的条件应当符合：已付全部土地出让金取得土地使用证；有建设工程规划许可证；投入的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向房地产管理部门申请办理预售许可登记，并取得商品房预售许可证。因此，预售商品房必须取得预售许可证才可对外销售收取定金或购房款。

另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售许可合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效。开发商在与张某某签订《房屋认购协议书》时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，约定签订《商品房买卖合同》时间还未取得商品房预售许可证，应当认定《房屋认购协议书》为无效合同，张某某要求退回全部定金的诉求应得到支持。

【典型意义】

本案例可以起到提示部分购房人的作用，实践中，购买商品房先签订认购协议，再订立正式商品房买卖合同的情形较为常见，而购房人若不认真查看售楼场所的证照公示情况，易造成相关矛盾纠纷。为规范房地产市场销售行为，保障购房人的合法权益，宜春市住房和城乡建设局提醒广大购房者在购买预售商品房时，务必注意以下事项：

1.楼盘证件要齐全。购房人在购房前应认真查看售楼处现场信息公示是否齐全（主要包括：营业执照、开发资质证书；土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、明码标价（一房一价）公示；有销售代理的还要公示代理机构的营业执照、备案证明等。对信息公示不全和意向房屋未取得预售许可证的楼盘，购房人请不要支付任何购房款和定金或签订商品房买卖合同。

 2.签订合同要谨慎。未写进合同条款中的事项，不受法律保护。开发企业（包括销售人员及相关销售渠道）不得以虚假信息发布商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，以及商品房买卖过程中卖方口头承诺的事项。购房人应认真阅读购房合同，如涉及影响购房人购房应享受的关键条款，如房屋面积、价格、面积差异处理方式、资金监管账户信息、合同备案时间、交房时间、不动产权证办理时间、双方的违约责任等。购房人均应当要求开发企业在商品房买卖合同中以文字明确相关约定。

3.购房款项有监管。购房人应要求开发企业通过主管部门的商品房买卖合同网签系统签订合同（即网签合同），购房人应直接将购房款存入商品房预售资金监管账户，不要向个人账户、非监管资金账户交存房款等任何款项，购房人特别要了解查实您预购房屋的权利状况，是否已经销售、抵押、查封等情况，如存在抵押（抵押权人未书面同意销售）、查封等限制销售的情况，请不要支付任何款项和购买。

 4.违规行为要警惕。房地产开发企业在商品房的销售过程中不得有以下违规行为：一是不准未取得《商品房预（销）售许可证》前，以认购、认筹、预订、排号、售卡的方式，向购房人收取或变现收取预订款性质的费用。二是不准采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，售后包租或变相售后包租的方式销售未建成的商品房，禁止购房人参与返本、返租有关的销售等行为；严禁购房人参与以虚假养老购房为名义的投资理财；严禁从事其他非法集资活动。三是不准将监管房源对外销售，不准以捆绑车位或变相捆绑的方式销售商品房。人防车位使用权出租不出让，出租时间不得超过5年。不得收取或变相收取合同价外费用、加价出售商品房、将代理费用转嫁购房人、操纵房价等行为。四是不准发布虚假广告和虚假养老宣传，不得承诺宣传（含房地产广告及销售人员口头承诺）为购房人办理户口、就业、升学、养老投资，承诺具体学区、学位等相关事项。

转载自—宜春住建微信公众号